Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 của Thủ tướng Chính phủ xác định phát triển nhà ở là một trong các nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế xã hội, là trách nhiệm của Nhà nước, của toàn xã hội và của người dân.
Do đó, nhà ở xã hội luôn được quan tâm và phát triển để hỗ trợ các đối tượng chính sách bằng hệ thống quy phạm pháp luật, nhà ở xã hội đã có những bước chuyển tích cực, góp phần ổn định cơ cấu nhà ở đô thị Việt Nam (tính đến tháng 8/2022, đã xây dựng được khoảng 93 ngàn căn hộ với diện tích 4,6 triệu m2 nhà ở xã hội trải đều trên các vùng miền cả nước). Tuy nhiên, bối cảnh đô thị phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, quy mô dân số của đô thị ngày càng lớn, nhu cầu về nhà ở đô thị ngày càng tăng… đòi hỏi các nguồn lực đầu tư và công tác tổ chức, quản lý về nhà ở phải nhanh chóng đáp ứng. Trong đó, vai trò của nhà ở xã hội là rất quan trọng, góp phần cân đối cơ cấu nhà ở, đảm bảo tính công bằng trong đô thị, tạo chổ ở ổn định, lâu dài cho người dân và đảm bảo an sinh, tạo động lực trong phát triển kinh tế xã hội đất nước (Anh Châu, 2022).
Năm 2016, có khoảng 10,7 triệu người Pháp (chiếm 16% dân số) thuê 4.5 triệu đơn vị nhà ở xã hội (Insee, 2018). Việc phân tích và nắm bắt các đặc điểm cơ bản của hệ thống nhà ở xã hội và người dân sử dụng nhà ở xã hội là rất cần thiết đặc biệt là với quy mô đơn vị nhà ở xã hội ở Việt Nam chỉ mới đạt 93 ngàn đơn vị nhà ở là còn rất khiêm tốn. Bài báo mong muốn nghiên cứu các kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội ở Pháp để chỉ ra các vấn đề cần giải quyết trong thời gian đến đối với Việt Nam.
Nhà ở xã hội ở Pháp
Khái niệm về nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội (NOXH) ở Pháp là loại nhà ở được xây dựng với sự hỗ trợ tài chính của Nhà nước thông qua các tổ chức xã hội hoặc các công ty, góp phần thực hiện mục tiêu của Luật về Quyền có nhà ở (DALO) nhằm đảm bảo sự cân bằng giữa các thành phần trong xã hội về nhu cầu nhà ở. Thông qua giá cho thuê ưu đãi dành cho các đối tượng có thu nhập thấp (dưới chuẩn quy định). Giá thuê nhà ở xã hội được căn cứ các tiêu chuẩn và điều kiện để được phân bổ, do đó, số tiền thuê phải trả trên mỗi m2 được tổ chức xem xét dựa trên các tiêu chí. Đến nay, có nhiều loại NOXH (Domial, 2024):
- PLAI (Khoản Vay – cho thuê – giúp hòa nhập xã hội): Dành cho người có thu nhập thấp (mức thu nhập không quá 930€/tháng – không kể vùng Paris);
- PLUS (khoản Vay cho thuê với mục đích hỗ trợ xã hội): Dành cho người thuộc tầng lớp trung bình (thu nhập không quá 1692 €/tháng – không kể vùng Paris). Số lượng NOXH đối với thành phàn này chiếm 80%;
- PLS (khoản vay): Dành cho người khá giả và có đủ các điều kiện để được hỗ trợ NOXH (thu nhập dưới 2199 €/tháng – không kể vùng Paris);
- PLI (khoản vay): Dành cho người có thu nhập cao hơn đối tượng được hưởng PLS (thu nhập không quá 2292 €/tháng – không kể vùng Paris).
Như vậy, tùy theo mức thu nhập cá nhân và các điều kiện cụ thể mà người dân Pháp được hỗ trợ các ưu đãi trong việc sử dụng NOXH theo nhu cầu cá nhân.
Quá trình hình thành và phát triển (L’union sociale pour l’habitat, 2022)
Quá trình phát triển NOXH của Pháp gắn liền với lịch sử của cuộc cách mạng công nghiệp (cuối thế kỷ 18) trong bối cảnh dân số đô thị ngày càng tăng làm quá tải về nhà ở của người dân với các điều kiện sống chật chội, chất lượng kém và nghèo khổ. Điều này đã đặt ra các vấn đề phải giải quyết, trong đó, chính phủ quan tâm mạnh mẽ đến việc xây dựng và chiều chỉnh các chính sách về NOXH.
Năm 1889, Hội nghị quốc tế về nơi ở dành cho công nhân được tổ chức, Thị trưởng vùng Harve đã xây dựng công ty Nhà ở giá rẻ ở Pháp nhằm giải quyết các vấn đề trên. Tuy nhiên, theo báo cáo, kết quả chỉ có 3000 NOXH được xây dựng từ năm 1895 đến 1903 và đây là con số khiêm tốn, chưa đáp ứng được đúng nhu cầu của cư dân các đô thị Pháp thời bấy giờ. Vì vậy, các luật về nhà ở xã hội ở Pháp liên tục được điều chỉnh theo hướng thuận lợi cho tín dụng: cho vay với chính sách ưu đãi để mua hoặc xây nhà ở. Kết quả, trước Chiến tranh thế giới thứ nhất, khuôn khổ pháp lý với các thử nghiệm nhằm phát triển số lượng nhà ở xã hội đã góp phần tạo ra gần 40 ngàn đơn vị nhà ở trong thời gian này.
Sau chiến tranh thế giới thứ nhất, năm 1926, khoảng 320 ngàn người sống trong các nơi tập trung. Ở các đô thị có trên 50 ngàn dân thì có khoảng 1/3 số hộ gia đình sống chật chội, thậm chí không đủ chỗ ở do giá cả tăng cao, thêm vào đó vật tư và nhân công tăng gấp bốn lần trước chiến tranh dẫn đến lĩnh vực xây dựng NOXH không còn được các nhà đầu tư lựa chọn.
Bằng 02 dự luật được thông qua vào năm 1928, chính phủ Pháp đã cho phép xây dựng khoản 260 ngàn đơn vị nhà ở giá rẻ trong 05 năm với nhiều chính sách hỗ trợ nhà cho thuê, công tác quy hoạch không gian đô thị, tổ chức các công trình cao tầng và ứng dụng khoa học kỹ thuật trong xây dựng… cho nên, dù chịu ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính thế giới trong những năm cuối thập niên 30, nhưng số lượng NOXH ở Pháp vẫn phát triển với khoảng 300 ngàn đơn vị nhà ở và 900 ngàn người (2% dân số) được hưởng lợi.
Chiến tranh thế giới thứ hai đã để lại những hậu quả nặng nề bởi các đô thị bị tàn phá, 80% dân số sống trong nhà ở không có nhà vệ sinh và 48% sống trong khu vực không có nước sinh hoạt… cộng với hiện tượng chuyển dịch dân số từ khu vực nông thôn về thành thị làm gia tăng áp lực nhà ở. Đứng trước tình hình đó, Bộ trưởng Bộ Tái thiết của chính phủ Pháp đã đặt ra ba vấn đề ưu tiên là: (i) nâng cấp giá thuê: (ii) cải thiện các công trình nhà ở cũ, (iii) kêu gọi sự tham gia của các nhà đầu tư cũng như ứng dụng các lĩnh vực khoa học, công nghiệp trong xây dựng. Nhờ đó, chính phủ Pháp ban hành kế hoạch 05 năm với việc xây dựng 240 ngàn đơn vị nhà ở mỗi năm. Tiếp đến, với phương pháp khoa học và cải tiến trong công nghệ vật liệu, quản lý xây dựng… thời kỳ nhà ở phát triển bùng nổ với nhu cầu sử dụng nhà ở của người dân đô thị ngày càng tăng. Năm 1973 với đỉnh điểm là 556 ngàn đơn vị nhà ở đã đánh dấu bước ngoặt to lớn khi năm 1946 toàn nước Pháp chỉ có 12 triệu căn hộ (nhà ở) thì năm 1975 đã tăng lên 21 triệu (gần gấp đôi) và các điều kiện nước sinh hoạt (98%), nhà vệ sinh (74%) đã được cải thiện đáng kể.
Một nước Pháp năm 1975 có 72.9% dân số sống trong đô thị với nhiều chính sách, quản lý phù hợp đã tạo ra số lượng nhà ở khổng lồ, nhưng vẫn cần phải giải quyết một số vấn đề nan giải như: (i) nhà ở cho người nghèo, đặc biệt là người lao động nước ngoài (những người đến Pháp để đáp ứng nhu cầu xây dựng) còn đang ở trong các khu ổ; hay (ii) nhu cầu có nhà ở riêng lẻ của người dân Pháp. Điều này dẫn đến việc chính phủ khởi xướng một cuộc cải cách sâu rộng về tài chính nhằm cải thiện khả năng thanh toán của các hộ gia đình và thúc đẩy khả năng tiếp cận tài sản thông qua các khoản vay hỗ trợ nhà ở và cho thuê. Năm 1990,i Luật về định hướng cho các thành phố đã đặt ra yêu cầu đô thị hơn 200 ngàn dân phải có 20% nhà ở xã hội trong quá trình xây dựng và phát triển đô thị và nhiều chính sách như khoản vay không lãi xuất, chính sách phân bổ và tăng nguồn cung NOXH cho người dân.
Đầu thiên niên kỷ mới, các khu vực nhà ở xã hội trước đây phát sinh nhiều vấn đề (xã hội, chất lượng nhà ở, điều kiện sinh hoạt…) như; (i) tình trạng phân biệt xã hội ở các khu vực nhà ở giá rẻ; (ii) tình trạng mất an ninh và chất lượng sống của người dân tác động lên nền tảng văn hóa, xã hội và phát triển kinh tế. Điều này đưa đến Luật Borloo (2003) định hướng cải tạo thành phố và đô thị bằng cách quy định các phương thức can thiệp của Nhà nước tại các khu đô thị nhạy cảm (ZUS) và thành lập Cơ quan cải tạo Đô thị Quốc gia (ANRU). Một số khu NOXH cũ phải được tháo dỡ và xây lại để hòa nhập vào thành phố tốt hơn. Bên cạnh đó, Luật về quyền nhà ở (DALO) năm 2007 củng cố vai trò của NOXH dành cho những người có hoàn cảnh khó khăn và người thu nhập thấp trở thành trọng điểm.
Có thể thấy, mục tiêu giải quyết nhà ở xã hội của Pháp là một hành trình dài hơn 100 năm với nhiều chính sách cụ thể đã đạt được những thành tựu nhất định thông qua việc: (i) kịp thời nắm bắt nhu cầu của người dân và xã hội; (ii) xây dựng những chính sách, đạo luật phù hợp với tình hình thực tiễn nhằm cụ thể hóa các tiêu chuẩn tham gia của người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư nhằm đảm bảo tỉ lệ nhà ở xã hội nhất định trong cộng đồng đô thị; (iii) thường xuyên đánh giá các yếu tố xã hội để tạo ra nhà ở xã hội phù hợp với bối cảnh phát triển của đô thị và của đất nước. Tuy nhiên, mục tiêu của nhà nước là cung cấp nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, hoặc yếm thế cũng như thúc đẩy sự đa dạng của các thành phần xã hội nhằm giảm thiểu sự tách biệt cư trú, giảm bất bình đẳng trong xã hội, vốn là một trong những hạn chế của quá trình đô thị hóa. Việc khai thác các nguồn lực trong xã hội tham gia cùng nhà nước giải quyết NOXH luôn là yêu cầu cần thiết.
Bối cảnh phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam
(Nguồn: https://ift.tt/j10BmE2)
NOXH được chính phủ Việt Nam quan tâm và ban hành các chính sách (Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản quy phạm nội bộ liên quan) về giá cả, phân bổ, tiện ích nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động và các thành phần dân cư có thu nhập thấp. Thông qua các dự án xây dựng NOXH của quốc gia và các dự án tư nhân bán cho quỹ NOXH (có chính sách đặc thù) thì tình hình NOXH của Việt Nam trong những năm qua đã có những bước phát triển tích cực.
Về cơ bản, số lượng NOXH không ngừng được tăng lên. Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” với kỳ vọng hoàn thành hơn 1 triệu đơn vị ở (428 ngàn đơn vị cho giai đoạn 2021-2025 và 634 ngàn đơn vị ở cho giai đoạn 2025-2030).
Các chính sách, điều kiện, tiêu chuẩn xét duyệt được mua, thuê và đầu tư NOXH được quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá chỉ mới 41,4% mục tiêu NOXH dược xây dựng, qua đó, nhu cầu của người lao động vẫn chưa được đáp ứng; nhiều NOXH chưa đảm bảo chất lượng, nhanh xuống cấp; tình trạng thổi giá do đầu cơ và trung gian vẫn còn tồn tại, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vẫn còn diễn ra… (Nguyễn Thị Kim Nhã, 2023) Vấn đề NOXH ở Việt Nam vẫn đang được tiếp tục giải quyết và hướng đến đáp ứng nhu cầu ở cho người lao động, người có thu nhập thấp cả về số lượng lẫn chất lượng.
Nhưng cơ bản, cách thức tiếp cận và sự quan tâm của Nhà nước đối với lĩnh vực NOXH trong thời gian qua là thống nhất và theo hướng ngày càng nâng cao chất lượng nhà ở, đảm bảo đời sống vật chất, tinh thần cho người dân trong đô thị. Vấn đề là số lượng NOXH của Việt Nam đáp ứng nhu cầu đúng đối tượng vẫn đang là nỗ lực rất lớn từ chính phủ. Việc nghiên cứu và đánh giá, đề xuất các giải pháp căn cơ, toàn diện là bài toán cần phải giải quyết. Cụ thể như các giải pháp; (i) về xây dựng chính sách nhà ở phù hợp với bối cảnh thực tiễn; (ii) xây dựng và tổ chức các cơ quan quản lý nhà ở hiệu quả; (iii) kêu gọi sự tham gia của các doanh nghiệp và cộng đồng xã hội với các quy định bắt buộc và (iv) nhất là giải quyết tốt các lợi ích giữa văn hóa ở, sự bất bình đẳng trong phân bổ và điều kiện cung cấp nhà ở, thúc đẩy và nâng cao chất lượng NOXH trong thời gian đến.
Các bài học kinh nghiệm
Về chính sách và các quy định thưởng phạt đối với các đô thị đảm bảo thực thi đầy đủ trách nhiệm về xây dựng NOXH: Chính phủ Pháp tiếp tục quan tâm và thúc đẩy các hoạt động đầu tư, phát triển NOXH trong thời gian qua cũng như nhũng năm sắp đến. Luật này với mục tiêu cung cấp chỗ ở cho các gia đình, người có thu nhập thấp, đồng thời giải quyết các vấn đề của xã hội nảy sinh trong việc hình thành các khu ở. Cụ thể như Điều 55 của luật SRU yêu cầu tái lập sự cân bằng và giải quyết NOXH với lượng đơn vị nhà ở tối thiểu tương ứng với số lượng nhà ở của vùng. Theo đó, cụm dân cư Paris với 50 ngàn dân trong đó có ít nhất một đô thị có quy mô 15 ngàn dân thì phải đảm bảo 25% NOXH (Ministere de la transition ecologie et de la cohesion des teritoires, 2024). Tại báo cáo này, có 1100 đô thị thiếu NOXH trên tổng số 2091 đô thị (chiếm 52.6%). Các đô thị không đạt được tỉ lệ theo quy định của pháp luật phải có nghĩa vụ đóng thuế nhiều hơn. Và số tiền thuế thu được này sẽ được sử dụng để tài trợ cho NOXH trên khắp nước Pháp.
Về xây dựng các tổ chức quản lý và phát triển NOXH: Đến năm 2021, để quản lý 5,3 triệu đơn vị ở cho 10 triệu người, các dữ liệu nghiên cứu, thống kê được thu thập và quản lý hiệu quả bởi 541 tổ chức HLM (196 văn phòng, 177 công ty và 168 hợp tác xã về nhà ở công cộng) ngoài ra còn có 123 công ty cấp phép xây dựng và quản lý, 224 tổ chức phê duyệt dự án, 53 công ty phối hợp và 01 công ty bán hàng (Ministere de la transition ecologie et de la cohesion des territoires, 2024). Bằng các dữ liệu thống kê từ các tổ chức, số lượng đơn vị nhà ở, giá thuê, số phòng của mỗi đơn vị và tính linh hoạt của quỹ nhà ở xã hội luôn được kiểm soát, điều chỉnh hoạt động cho hiệu quả. Từ đó, mỗi người nộp đơn xin NOXH đều được quản lý bởi một số ID duy nhất, từ đó có thể quản lý và thống kê được nhu cầu NOXH một cách chính xác.
Về thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư trong lĩnh vực NOXH: NOXH có mục tiêu; (i) hỗ trợ người lao động với các dịch vụ phù hợp phục vụ làm việc trong môi trường đô thị; (ii) giải quyết các thách thức trong phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu như sự đa dạng, đảm bảo cân bằng và phát triển bền vững. Theo đó, các doanh nghiệp có số lượng 50 nhân viên trở lên (ngoại trừ khu vực công) thì phải dành ít nhất 1% thu nhập từ hoạt động chi trả trong năm tài chính để tài trợ cho các hoạt động trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho nhân viên (La Loi no 2019-486, 2020). Hoặc các doanh nghiệp có thể lựa chọn phương thức đầu tư trực tiếp vào nhà ở cho nhân viên của công ty mình theo các điều kiện được nhà nước quy định. Có thể thấy, đây là một trong các giải pháp hữu hiệu để thúc đẩy NOXH phát triển trong thời gian đến.
Về các giải pháp thực hiện cụ thể: (i) Việc đáp ứng nhanh chóng nhu cầu NOXH đòi hỏi số lượng lớn NOXH được xây dựng từ nhiều nguồn khác nhau, yếu tố chất lượng phải được quan tâm đặt lên hàng đầu với các tiêu chí cụ thể cũng như đảm bảo nguồn tài chính phục vụ công tác bảo trì, chỉnh trang, bảo dưỡng chống xuống cấp cho các NOXH. Bên cạnh đó, (ii) chất lượng sống của người dân trong các khu vực NOXH phải được quan tâm để mọi người dân được tiếp cận và thụ hưởng đảm bảo bình đẳng và cùng phát triển. Và cuối cùng, việc xây dựng các khu NOXH phải đảm bảo được tính đa dạng, hài hòa lợi ích giữa chung và riêng để sự hòa nhập của cộng đồng cư dân được thuận lợi. Cụ thể như các dịch vụ về chăm sóc sức khỏe y tế, giáo dục và các dịch vụ đi kèm phải đảm bảo chất lượng.
Kết luận
Phát triển NOXH với sự tham gia của cộng đồng xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu ở cho người dân đô thị mà đặc biệt là các đối tượng yếm thế, thu nhập thấp và lực lượng lao động trẻ có mức thu nhập trung bình đang là xu hướng tất yếu của các đô thị trên thế giới. Những năm qua, chính phủ Việt Nam đã nghiên cứu và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nhằm thúc đẩy loại hình nhà ở này, tuy nhiên, số lượng nhà ở xã hội đưa vào sử dụng vẫn còn rất khiêm tốn. Việc học hỏi các bài học kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển, có lịch sử xây dựng NOXH từ lâu và đạt được những thành tựu là việc là cần thiết, để nhà ở xã hội ở Việt Nam nhanh chóng đáp ứng nhu cầu ở của người dân, góp phần phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
TS. KTS. Phan Bảo An
Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật, Đại học Đà Nẵng
DPLG . Ths. KTS. Ngô Minh Tâm
Văn phòng thiết kế Minh A – Paris, Pháp
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 1-2024)
Tài liệu tham khảo
1. Anh Châu. (2022, 11 29). Phát triển nhà ở xã hội trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay. Récupéré sur Tạp Chí Cộng sản: https://ift.tt/5TinB2N;
2. Domial. (2024, 01 26). Tout savoir sur le logement social,. Récupéré sur Domial Groupe action logement: https://ift.tt/BrpPAUd;
3. Insee. (2018, 10 24). 11 millions de personnes sont locataires d’un logement social. Récupéré sur INSEE: https://ift.tt/lwhqvCx;
4. La Loi no 2019-486. (2020, 01 01). Code de la construction et de l’habitation,. Récupéré sur https://ift.tt/jmJ3Arl https://ift.tt/LGH8amg;
5. L’union sociale pour l’habitat. (2022, 11 10). L’Histoire du logement social,. Récupéré sur L’union sociale pour l’habitat,: https://ift.tt/uqgsIBA;
6. Ministere de la transition ecologie et de la cohesion des teritoires. (2024, 01 220). L’article 55 de la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU), mode d’emploi. Récupéré sur Ecologie.gouv.fr: https://ift.tt/26NUETq;
7. Ministere de la transition ecologie et de la cohesion des territoires. (2024, 01 20). Chiffres et statistiques du logement social. Récupéré sur https://ift.tt/k0FfXH3 https://ift.tt/TYwSRsj;
8. Nguyễn Thị Kim Nhã, N. M. (2023, 07 25). Thực trạng nhà ở xã hội hiện nay và một số giải pháp để phát triển. Récupéré sur Tạp chí Ngân hàng: https://ift.tt/BJWKgxN
from Tạp chí Kiến trúc – Hội Kiến trúc sư Việt Nam https://ift.tt/ZOX3vFT
Blog phát triển bởi https://tuvankientrucnha.blogspot.com/
Tìm kiếm đơn vị chuyên xây dựng công trình nhà ở Hà Nội https://thoxay.vn//
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét