Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền luôn là một vấn đề quan trọng được Chính phủ và người dân rất quan tâm ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển. Trong giai đoạn vừa qua, tại Việt Nam, nhà ở xã hội, trong đó bao gồm phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng đã được quan tâm với nhiều chính sách đồng bộ. Tuy nhiên, những kết quả bước đầu còn chưa tương xứng với nhu cầu và sức nóng của người dân, khi mà các số lượng cán bộ, công chức, viên chức, người lao động đang có nhu cầu về nhà ở là rất lớn, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM. Định hướng trong thời gian tới, để phát triển có hiệu quả nhà ở xã hội, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ chính sách tài chính đến đầu tư xây dựng.
Mới đây, tháng 04/ 2021, trong buổi làm việc Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết trong thời gian tới sẽ tập trung xây dựng mới Chiến lược nhà ở quốc gia, phát triển nhà phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Ngay sau đó, trong buổi làm việc với Bộ Xây dựng ngày 18/5/2021, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Xây dựng đẩy mạnh chiến lược phát triển thị trường bất động sản gắn với phát triển thị trường nhà ở hài hoà, hợp lý, có mức giá phù hợp với các đối tượng khác nhau, đặc biệt là người thu nhập thấp và các đối tượng yếu thế. Đây có thể xem là những định hướng rất “đúng và trúng” của Chính phủ và Ngành Xây dựng để phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở có giá thành phù hợp trong nhà ở xã hội đang được cả xã hội quan tâm, đáp ứng nhu cầu “khổng lồ” về nơi ăn chốn ở của hàng triệu người dân tại các đô thị.
Nhà ở vừa túi tiền, một khái niệm không mới nhưng luôn cần những thay đổi về chính sách phát triển.
Khái niệm Affordable Housing – có thể tạm dịch là “Nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở có giá thành phù hợp” thực tế không phải là mới, đặc biệt ở các quốc gia đang phát triển trên thế giới và khu vực như Hoa Kỳ, Vương Quốc Anh, Singapore, Hàn Quốc…
Theo các tài liệu nghiên cứu, năm 1919, khái niệm này lần đầu được xuất hiện tại Vương quốc Anh khi Bộ trưởng Bộ Y tế Vương quốc Anh lúc bấy giờ là Christopher Addison đã yêu cầu các hội đồng thành phố xây dựng nhà ở chất lượng tốt và giá cả phải chăng. Tại Hoa Kỳ, khái niệm nhà ở vừa túi tiền đã được đề cập và triển khai… Tại Singapore, một quốc gia có nền sản xuất nhà ở hàng đầu khu vực Đông Nam Á, nhà ở vừa túi tiền đã được đề cập và phát triển.
Trên thực tế, tùy theo từng quốc gia với các đặc thù riêng về nhà ở, nguồn lực, quy mô và trình độ phát triển mà có cách hiểu khái niệm cũng như hệ thống các chính sách riêng trong phát triển nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, một cách khái quát chung nhất, theo tổ chức Định cư Liên hiệp quốc – UN Habitat, khái niệm Affordable housing hay nhà ở vừa túi tiền, có thể được hiểu: “Là loại hình nhà ở có giá thành phù hợp với khả năng chi trả của số đông người mua thông qua nhiều hình thức quản lý và hỗ trợ. Trong đó, giá mua nhà không vượt quá 30% mức tổng thu nhập hàng năm của số đông hộ gia đình, với đầy đủ các giá trị tiện nghi sống an toàn, chất lượng theo mặt bằng chung của xã hội”. Thông qua việc chi trả tối đa 30% tổng mức thu nhập, số đông người dân có thể được đáp ứng nhu cầu về nơi ăn chốn ở với mức độ tiện nghi trung bình, theo mặt bằng chung của xã hội. Đồng thời, người dân vẫn có thể chi trả một cách bền vững các nhu cầu sinh hoạt khác như đồ ăn thức uống, học tập, vui chơi giải trí, khám bệnh và chăm sóc sức khỏe.
Như vậy, khái niệm trên đã chỉ rõ các đặc điểm đây là một chính sách nhà ở mang đậm yếu tố an sinh xã hội, đáp ứng cho số đông của người dân. Thông qua 2 tiêu chí cả về định lượng và định tính, khái niệm trên cũng cho thấy sự phức tạp trong việc triển khai đồng bộ các chính sách. Cụ thể, tiêu chí đảm bảo giá mua nhà ở không vượt quá 30% mức thu nhập hàng năm của hộ gia đình, dù có tính định tính nhưng có thể thấy mức mặt bằng thu nhập chung của người dân, giá thành đầu tư xây dựng, số lượng dân cư có nhu cầu nhà ở… tùy từng thời điểm và hoàn cảnh khác nhau luôn có sự biến động (đặc biệt trong bối cảnh đại dịch Covid – 19 đang bùng nổ trên toàn thế giới), rất khó có tính ổn định dài hạn.
Về mặt bằng tiện nghi sống an toàn, chất lượng theo mặt bằng chung của xã hội, đây cũng là một định mức có thiên về định tính, cũng luôn thay đổi theo thời điểm đánh giá.
Điều này cũng cho thấy để đảm bảo triển khai thành công và hiệu quả Chiến lược phát triển Nhà ở vừa túi tiền, cần áp dụng đồng bộ nhiều chính sách đặc biệt là các chính sách về tài chính và đầu tư xây dựng công trình.
Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển trên thế giới và khu vực
Kinh nghiệm từ Hoa Kỳ cho thấy, hàng năm chính quyền trung ương và các tiểu bang cung cấp khoảng 1,2 triệu đến 1,5 triệu ngôi nhà và căn hộ. Để phát triển loại hình nhà ở vừa túi tiền, chính quyền một số tiểu bang đã quy định hạn chế quy hoạch xây dựng những khu nhà ở đơn lẻ, thay vào đó bắt buộc quy hoạch xây dựng các khu nhà có quy mô lớn, hợp khối nhiều khối. Cùng với đó, gần đây Tòa Thượng Thẩm Hoa Kỳ cũng đang nghiên cứu xem xét tuyên bố thay đổi các chính sách về quy hoạch khu ở, trong đó, cho phép các tiểu bang được chuyển đổi mô hình quy hoạch dàn trải cũ vốn có, sang áp dụng các mô hình khu ở nén mật độ cao mới để xây dựng các công trình nhà ở cao tầng mật độ cao tại các khu vực được nghiên cứu quy hoạch hợp lý. Các ngôi nhà hay căn hộ cũng có diện tích vừa phải (không quá 400 foot vuông – xấp xỉ 37m2). Các chính sách về mua và thuê mùa cũng được ban hành để những đối tượng ưu tiên có thể kéo dài thời gian mua hoặc thuê mua lên tới 7 năm. Cùng với đó, các chính sách về công nghiệp hóa sản xuất nhà ở, sử dụng các công nghệ thi công số hóa, tự động hóa, tiền chế tiêu biểu như công nghệ In 3D cũng được thúc đẩy để đẩy mạnh phát triển nhà ở.
Tại Australia, theo quy hoạch tổng thể phát triển với tên gọi Greater Melbourne, nghiên cứu cho thấy ước tính nhu cầu nhà ở của riêng bang Victorian bao gồm cả thành phố thương mại lớn là Melbourne trong năm 2017 – 2050 là 1,6 triệu đơn vị, tương đương cần 50.000 đơn vị nhà ở mới trong một năm. Giá của căn hộ phù hợp là khoảng 700.000 AUD, gia thuê nhà trung bình phù hợp của người dân là 1680 AUD/ tháng. Tuy nhiên, do các bất ổn về kinh tế khi đại dịch Covid 19 bùng nổ, khảo sát thực tế đã cho thấy mức giá trên vượt xa mức chi trả của 64% hộ gia đình. Điều này cũng cho thấy các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội nói chung và nhà ở vừa túi tiền nếu chỉ dừng lại ở các bản kế hoạch là không đủ. Và 10 chính sách mới đã được điều chỉnh bao gồm: (1) Thiết lập một định nghĩa rõ ràng về “Nhà ở vừa túi tiền cũng như các chuẩn tiện nghi dịch vụ cần được nêu rõ như một mục tiêu của việc lập kế hoạch; (2) Tính toán chính xác theo các giai đoạn ngắn hạn và dài hạn về nhu cầu nhà ở, chia nhỏ theo nhiều loại hộ gia đình như người độc thân, cặp vợ chồng và các hộ gia đình khác, cũng như các nhóm thu nhập; (3) Đặt các mục tiêu cụ thể về phát triển nhà ở để cả hệ thống và các đối tác giữa chính quyền tiểu bang và địa phương, các nhà đầu tư và các nhà phát triển nhà ở tư nhân và phi lợi nhuận cùng tham gia; (4) Phân cấp quyền hạn cho các chính quyền địa phương chịu trách nhiệm về quy hoạch đô thị, tính toán cơ sở hạ tầng để đề xuất số lượng nhà ở mới cũng như cải thiện cơ sở hạ tầng ở những khu vực có số nhà tăng lên. Xây dựng bộ công cụ đánh giá quyền tiếp cận nhà ở (HART) để đánh giá về khả năng tiếp cận các dịch vụ: giao thông công cộng, trường học, trung tâm y tế thanh toán hàng loạt, v.v của tất cả các khu đất dự kiến phát triển; dành ít nhất 40% diện tích khu đô thị mới cho nhà ở vừa túi tiền. Cho thuê đất của chính phủ với giá rẻ, miễn giảm chi phí xây dựng tới 30%, cùng nhiều cơ chế hỗ trợ mới; (5) Đẩy mạnh chính sách cho thuê nhà, sử dụng cơ chế trung lập về doanh thu; (6) Phát triển nhà ở các khu nhà ở vừa túi tiền quy mô trung bình, nhưng phân tán trên toàn đô thị, vùng đô thị đảm bảo phát triển nhà ở vừa túi tiền ở cả các vị trí trung tâm, thuận tiện về giao thông, giúp phát triển cân bằng xã hội; (7) Giảm đầu cơ ở thị trường nhà ở cao cấp, giải quyết tình trạng dư cung thông qua chính sách thuế đánh vào nhà ở cao cấp, các nhà ở để hoang bỏ trống và sở hữu nước ngoài để có nguồn lực tái hỗ trợ phát triển nhà ở vừa túi tiền; (8) Xây dựng cơ quan quản lý phát triển nhà ở chuyên trách ở các địa phương.
Tại Singapore, sau khi chính thức lập quốc, năm 1960, Hội đồng Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) được thành lập để cung cấp nhà ở chất lượng cao và giá cả phải chăng trên toàn quốc. Cùng với nhà ở thương mại, ngày nay, hơn 80% cư dân trong số 5,4 triệu người Singapore sống trong nhà ở do HBD cung cấp. Nhà ở xã hội, bao gồm nhà ở vừa túi tiền được chính phủ cung cấp cho người dân theo các hợp đồng cho thuê với thời hạn lên tới 99 năm và giá trị của căn nhà phụ thuộc vào giá trị tiện ích vốn có của bất động sản (kích thước, loại, vị trí). Giá trị bán lại của căn hộ HDB giảm dần khi đến ngày kết thúc hợp đồng thuê, (đặc biệt là còn dưới 30 năm). Và “chủ sở hữu” chỉ mua quyền sử dụng căn hộ – quyền sở hữu và quyền sở hữu bất động sản vẫn thuộc về HDB. Chính quyền cũng quy định người dân tham gia Quỹ bảo trợ trung ương (CPF cho phép công dân Singapore đang làm việc và những người có tình trạng thường trú nhân tham gia tiết kiệm (bao gồm các khoản đóng góp từ người sử dụng lao động) để dành quỹ cho chi phí chăm sóc sức khỏe và nhà ở. Người mua nhà được hỗ trợ thông qua các khoản vay ngân hàng, khoản vay từ HDB, bằng tiền mặt hoặc bằng nguồn vốn rút từ CPF.Về quy hoạch phát triển, các chính sách cũng hạn chế các mô hình nhà ở đơn lẻ mà có xu hướng được quy hoạch dựa trên việc tạo lập địa điểm – tạo ra các khu dân cư và cộng đồng dân cư. Các đơn vị nhà ở HDB của Singapore được xây dựng thành các thị trấn HDB với các đơn vị nhà ở được tích hợp các tiện ích bao gồm phòng khám, các tiện ích cộng đồng như công viên, cơ sở thể thao và bán lẻ.
Để thích ứng với các thay đổi liên tục của nhu cầu và bối cảnh phát triển, theo tầm nhìn dài hạn, thay vì tập trung giải quyết các vấn đề chi phối ngắn hạn như: số lượng căn hộ được cung cấp và mức giá bán, chính sách phát triển nhà ở vừa túi tiền lại tập trung làm rõ: đối tượng thụ hưởng, vị trí cần xây dựng, và giải pháp thiết kế nhà ở để tạo dựng tính nhận diện, sự ưa chuộng của người dân. Quy hoạch tổng thể cũng nhấn mạnh tầm quan trọng đảm bảo nhà ở được tích hợp hoàn toàn vào cơ sở hạ tầng đô thị hiện có, bao gồm đường xá, giao thông công cộng, trường học và dịch vụ y tế. Để hạn chế lãng phí nguồn lực, quy hoạch đô thị ưu tiên áp dụng các mô hình đô thị nén gia tăng hệ số sử dụng đất và mật độ dân số, đặc biệt với trường hợp tái thiết các khu ở cũ và duy trì cũng như gia tăng mức độ tích hợp với các tiện ích xã hội, dễ dàng đảm bảo rằng các khu dân cư có tất cả các tiện ích công cộng, dịch vụ công cộng, cơ sở hạ tầng bán lẻ và giao thông cần thiết để chúng phát triển.
… Và những chính sách cần thiết cho phát triển nhà ở vừa túi tiền ở Việt Nam trong thời gian tới
Tuy có nhu cầu “khổng lồ” cũng như có vai trò rất lớn trong việc an sinh xã hội, nhưng phát triển nhà ở vừa túi tiền trong giai đoạn vừa qua còn chưa tương xứng với yêu cầu thực tế đặt ra. Số liệu mới nhất của Bộ Xây dựng tháng 4/2021 cho thấy, số dự án nhà ở trong phân khúc loại này chỉ đạt 42% kế hoạch (tương đương 104.200 căn, khoảng 5,2 triệu m2 sàn). Tại TPHCM, theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tính đến giữa tháng 4/2021, trong quý I/2021, phân khúc căn hộ hạng sang chiếm 39% tổng nguồn cung. Phân khúc cao cấp chiếm 20% và không có dự án căn hộ bình dân nào được chào bán. Chính vì thế, định hướng phát triển nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam được Chính phủ chỉ đạo và Ngành xây dựng nghiên cứu triển khai sẽ khắc phục được những tồn tại trên là rất kịp thời, đồng thời có ý nghĩa an sinh xã hội rất lớn, đáp ứng trúng như cầu của đại bộ phận số đông người dân, theo đúng tinh thần chăm lo tốt nơi ăn chốn ở tiện nghi – đồng đều cho người dân, hạn chế khoảng cách giàu nghèo định hướng Chủ nghĩa xã hội.
Tuy nhiên, do những điểm tương đồng cũng như các đặc thù riêng, phát triển nhà ở vừa túi tiền ở Việt Nam cần được nghiên cứu triển khai đồng bộ giữa nhiều hệ thống các giải pháp.
Về góc độ quản lý, trước hết cần nghiên cứu xây dựng ban hành hệ thống các khái niệm, tiêu chuẩn, quy chuẩn, mô hình cụ thể cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam, trên cơ sở tính đến đầy đủ các yếu tố đặc thù về đối tượng người sử dụng, như cầu thực tiễn, chi phí đầu tư xây dựng và sử dụng, sự dịch cư… cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch, đầu tư xây dựng, phân phối nhà ở. Xây dựng mặt bằng giá bán cho người sử dụng (bao gồm giá trần và giá sàn), có tính toán đến lộ trình tăng/ giảm, và theo đặc thù của từng tỉnh/ thành phố.
Tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/ giai đoạn cụ thể. Trong đó, nhà ở vừa túi tiền chiếm số lượng nhiều nhất (từ 40 – 50%). Tỉ lệ số lượng căn hộ cao cấp chỉ từ 10 – 15%, còn là là các loại nhà phân khúc khác như nhà giá rẻ, nhà thu cho đối tượng nhập thấp…
Thắt chặt công tác quản lý phân phối bất động sản, xóa bỏ tình trạng đầu cơ, thổi giá, tiềm ẩn nhiều bất ổn đối với phân khúc thị trường. Xử lý nghiêm các trường hợp cố tình vi phạm theo các khung hình phạt cả về tài chính và trách nhiệm dân sự.
Xem xét đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính, áp dụng các nền tảng kỹ thuật công nghệ số 4.0, để giảm thiểu thời gian cấp phép đầu tư xây dựng công trình, giảm mạnh khoảng thời gian của giai đoạn thủ tục cấp phép dù đã được cắt giảm nhưng so với một số các quốc gia khác trong khu vực vẫn còn khác biệt như hiện nay.
Tiếp tục có lộ trình nâng cao chất lượng, tiện ích trong nhà ở xã hội – đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền theo các giai đoạn, ở các cấp độ toàn khu đô thị, nhóm nhà, từng tòa nhà và từng căn hộ thông qua hệ thống các quy định hướng dẫn, tiêu chuẩn, quy chuẩn. Không nên để xảy ra tình trạng các chủ đầu tư dự án chạy theo lợi nhuận, vì gắn mác là “nhà ở xã hội – nhà ở vừa túi tiền” mà cắt giảm khiến công trình có chất lượng tiện nghi kém, tạo nên các công trình rác chung cư, các khu ổ chuột, khu nhà ở xã hội bị bỏ hoang – người dân không chịu về ở như một số trường hợp các phương tiện thông tin tại chúng đã nêu trong thời gian vừa qua.
Về khía cạnh tài chính, trên cơ sở đặc thù riêng, trong thời gian tới cần tiếp tục đẩy mạnh các cơ chế ưu đãi thúc đẩy chủ đầu tư và người mua nhà. Với thế mạnh có cầu rất lớn, xem xét đẩy mạnh các nguồn lực xã hội hóa trong phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, trong đó, trong thời gian đầu, ưu tiên lựa chọn các doanh nghiệp có năng lực, kinh nghiệm triển khai các dự án tương tự.
Bên cạnh hình thức bán nhà ở như thông thường, đẩy mạnh hình thức phân phối thuê mua, thuê nhà ở xã hội nói chung, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền. Các gói tín dụng cho vay vốn của nhà nước và xã hội hóa cần được đẩy mạnh. Nghiên cứu triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở đã từng được nghiên cứu để triển khai thí điểm trong các năm trước đây.
Xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư phát triển bất động sản. Thay vì cách ưu đãi miễn giảm thuế sử dụng đất “đánh đồng” cho các chủ đầu tư hiện nay, cần nghiên cứu xem xét có mức ưu đãi theo nhiều mức tương xứng với chất lượng, giá trị tiện ích, vẻ đẹp thẩm mỹ mà các bất động sản đóng góp cho xã hội chung.
Về nội dung quy hoạch đô thị, kiến trúc và đầu tư xây dựng, bên cạnh việc giám sát triển khai nghiêm túc sử dụng 20% quỹ đất phát triển khu đô thị dành cho đầu tư xây dựng nhà ở xã hội – nhà ở vừa túi tiền, cần nghiên cứu và ban hành các chính sách cho phép dồn điền đổi thửa để tạo thành các khu đô thị thu nhập trung bình với quy mô đủ lớn. Về vị trí, để đảm bảo tính đa dạng kiến trúc và công bằng xã hội, hạn chế sự phân tầng khoảng cách giàu nghèo trong nhà ở, quy hoạch các khu nhà ở vừa túi tiền không chỉ ở các vị trí ven đô mà có bao gồm cả trong các quận nội đô. Đặc biệt, một số trường hợp vị trí cụ thể trong nội đô, có các lợi thế về giao thông công cộng, có thể cho phép quy hoạch theo mô hình khu ở mật độ cao – tương tự như Mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông (Transportation Oriented Development hay TOD) như đã được triển khai rất thành công tại các nước phát triển. Với các vị trí ven đô, quy hoạch cần kết nối giao thông thuận lợi, nhất là các hệ thống giao thông công cộng để đảm bảo tiện nghi sử dụng, di chuyển của người dân.
Thông qua các giải pháp quy hoạch đô thị và kiến trúc, thiết kế tổ chức không gian một khu đô thị mới với các công trình nhà ở xã hội – nhà ở vừa túi tiền có mức độ tiện nghi tiệm cận với các giá trị bền vững – tiết kiệm năng lượng. Trên quy mô khu đô thị, hạ tầng xã hội – kỹ thuật được quy hoạch và đầu tư xây dựng đồng bộ với đầy đủ hệ thống các công trình giáo dục, thương mại dịch vụ, công viên cây xanh sinh thái. Tạo sức hút về tiện nghi để người dân mua, cũng như các chủ đầu tư có thể phát huy lợi thế, giúp tạo dựng giá trị tính nhận diện riêng cho khu ở, cũng như cơ hội gia tăng giá trị lâu dài cho khu ở hoặc nhóm công trình.
Ở cấp độ công trình, các khối nhà được thiết kế tối ưu về tổ chức không gian, tổ chức vi khí hậu, sử dụng thiết bị, sử dụng vật liệu giúp không chỉ giảm giá thành đầu tư, mà còn đạt được các giá trị thẩm mỹ kiến trúc, tiện nghi hiện đại, an toàn. Với các căn hộ, do được tổ chức với quy mô diện tích rất hợp lý, thiết kế các phòng sinh hoạt tối ưu, cho phép có những căn hộ đạt chuẩn tiện ích rất tốt, đồng thời có giá bán phân phối rất phù hợp.
Nghiên cứu áp dụng nhiều công nghệ, phương thức thi công tiền chế, tiến tới xây dựng công nghiệp hóa xây dựng nhà ở, cũng như đẩy mạnh áp dụng các vật liệu và kết cấu mới, sẵn có trong nước, nhưng có nhiều tính năng đảm bảo yếu tố sử dụng lâu dài, bền vững, thân thiện với môi trường, và có giá thành giảm thiểu.
Ths KTS Đặng Tiên Phong, Ths. KTS Phạm Hoàng Phương
Viện Kiến trúc Quốc gia,Bộ Xây dựng
© Tạp chí Kiến trúc
Xem thêm
- Thủ tướng chỉ thị đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội
- Nhà ở xã hội Hà Nội: Chủ trương đúng còn cần thể chế tốt
- Tiến tới xây dựng định hướng phát triển Kiến trúc Việt Nam, phù hợp với phát triển kinh tế xã hội đất nước và hội nhập quốc tế
The post Đồng bộ từ chính sách tài chính và quy hoạch xây dựng để phát triển nhà ở vừa túi tiền appeared first on Tạp chí Kiến trúc - Hội Kiến trúc sư Việt Nam.
from Tạp chí Kiến trúc – Hội Kiến trúc sư Việt Nam https://ift.tt/3zUFXsZ
Blog phát triển bởi https://tuvankientrucnha.blogspot.com/
Tìm kiếm đơn vị chuyên xây dựng công trình nhà ở Hà Nội https://thoxay.vn//
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét